L'immobilier face à l'inflation

L'année dernière, l'inflation a fait un bond dans le monde entier. Aux États-Unis, les prix à la consommation ont augmenté de 7% en rythme annuel en janvier, soit le rythme le plus rapide depuis 40 ans. (1) Dans la zone euro, l'inflation a battu des records pour le troisième mois consécutif, atteignant un taux annuel de 5,1%. (2)

Après avoir passé la majeure partie de l'année dernière à dire aux marchés que l'inflation serait temporaire, certaines grandes banques centrales ont commencé à admettre qu'elles étaient confrontées à un ennemi plus tenace. Le directeur de la Réserve fédérale, Jerome Powell, par exemple, a récemment déclaré que la banque centrale américaine augmenterait probablement ses taux en mars et mettrait fin au soutien monétaire extraordinaire qu'elle a apporté à l'économie pendant la pandémie. (3) Qui a fait sortir le génie de l'inflation de sa bouteille ?

Deux facteurs se sont conjugués pour déclencher cette poussée d'inflation. Les autorités du monde entier ont réagi à l'apparition de la pandémie de COVID-19 en imposant des mesures de confinement qui ont eu un impact catastrophique sur la production économique, les usines fermant leurs portes. Dans le même temps, des injections massives d'aide gouvernementale et des coûts d'emprunt extrêmement bas ont contribué à stimuler la demande de biens, en particulier lorsque les économies sont sorties des contrôles liés à la pandémie. Cependant, les chaînes d'approvisionnement restent limitées par les pénuries de main-d'œuvre et de matières premières, et le déséquilibre entre l'offre et la demande a inévitablement entraîné une flambée des prix.

Les marchés financiers prennent peur

Après avoir enregistré des rendements élevés en 2021, les marchés boursiers mondiaux ont fortement chuté en janvier, la perspective d'une hausse des taux d'intérêt s'étant imposée. L'indice MSCI World a baissé de près de 5% en dollars, tandis que les rendements obligataires ont grimpé en flèche. Le rendement des bons du Trésor américain à dix ans a terminé le mois de janvier à 1,78%, contre 1,51% à la fin de l'année dernière, tandis que le rendement de l'obligation d'État allemande de référence à dix ans est passé au-dessus de zéro pour la première fois en trois ans et que les écarts de rendement des obligations d'entreprise se sont creusés.

Inflation : le principal ennemi des obligations

À long terme, l'inflation devrait moins menacer les actions que les titres à revenu fixe. En effet, les bénéfices des entreprises - en particulier ceux des sociétés disposant d'un fort pouvoir de fixation des prix - augmentent généralement avec l'inflation.

En revanche, lors de la forte inflation des années 1970, les rendements obligataires ont grimpé en flèche et les investisseurs obligataires ont subi des pertes importantes lorsque les prix ont évolué en leur défaveur.

Dans quelle mesure l'immobilier peut-il se prémunir contre l'inflation ?

La relation entre immobilier et inflation est complexe, mais en général, la classe d'actifs a constitué un solide bouclier contre cette dernière. Le revenu est le principal moteur du rendement total et les contrats de location ont tendance à être indexés sur l'inflation. Tant que les salaires réels suivent son rythme, les locataires, par exemple dans les secteurs de l'immobilier multifamilial ou de la construction locative, peuvent également absorber les augmentations de loyer. Le type d'inflation générée aura également une incidence sur les rendements. L'inflation par les coûts - causée, notamment, par les goulets d'étranglement de l'offre créés pendant la pandémie de COVID-19 - peut s'avérer négative pour les rendements. Elle peut entraîner une hausse des taux d'inoccupation et du chômage, déprimant les bénéfices des entreprises et les revenus réels, ce qui rend plus difficile pour les propriétaires d'augmenter les loyers. En revanche, un environnement de forte croissance économique devrait profiter aux rendements en stimulant les bénéfices, les revenus et l'emploi. Il semble que ce soit l'environnement dans lequel nous entrons en 2022, alors que les restrictions liées à la pandémie sont levées dans le monde entier.

Tous les secteurs ne sont pas égaux

Comme pour toute classe d'actifs, il est utile d'adopter une approche sélective afin d'investir dans l'immobilier. Le secteur multifamilial, par exemple, peut s'avérer une bonne couverture contre l'inflation. En effet, les baux des différentes unités locatives sont généralement renouvelés chaque année (contrairement à certaines propriétés commerciales, comme les magasins de détail, qui ont généralement des baux commerciaux pluriannuels), ce qui permet d'ajuster plus fréquemment les loyers en fonction de l'inflation.

Il convient également de se méfier des tendances propres à chaque secteur. Alors que la hausse de l'activité économique devrait stimuler la demande de biens immobiliers, la pandémie a eu un impact considérable sur les comportements, qui pourrait s'avérer permanent. Les perspectives de revenus locatifs pour les espaces de bureaux, par exemple, sont désormais moins certaines, étant donné que le passage au travail hybride pourrait affecter la demande à long terme.

En outre, comme de plus en plus de personnes travaillent à domicile, elles se tiennent à l'écart des centres urbains et des parcs d'activités commerciales. Un rapport récent de Retail Economics et de l'entreprise technologique de commerce électronique Metapack estime que 650 milliards de dollars de dépenses mondiales non alimentaires seront définitivement transférées en ligne d'ici à 2025. Il ajoute que 20% des consommateurs affirment qu'ils continueront à faire davantage d'achats en ligne, bien après que l'impact de la pandémie se soit atténué. (4)

À l'inverse, la demande d'entrepôts, qui sont au cœur du commerce électronique, explose. Les micro-centres d'exécution (ou entrepôts relativement petits situés dans des zones urbaines) s'avèrent particulièrement populaires, alors que leur offre est limitée. Cela reflète la tendance des consommateurs à devenir de plus en plus exigeants et à attendre des livraisons quasi instantanées.

L'espace multifamilial a également bénéficié des thèmes liés à la pandémie. L'augmentation rapide de la valeur des maisons a entraîné une hausse de la demande d'unités multifamiliales. Le travail à distance et la demande refoulée d'espaces ouverts après la quarantaine ont conduit à une fuite des villes et à une augmentation de la demande des consommateurs pour des logements en banlieue sur des marchés qui étaient auparavant sous-estimés. Dans le même temps, l'appréciation du prix médian des logements s'est accélérée à la fin de l'année 2020, Zillow faisant état d'une augmentation de 10,6% en glissement annuel en mars 2021, la plus importante depuis mars 2006 et bien supérieure à la moyenne glissante sur 10 ans de 4,2%. Par conséquent, de plus en plus d'acheteurs potentiels ont constaté qu'ils n'avaient pas les moyens de s'acheter une maison et ont opté pour des locations en banlieue. Cette situation a créé des opportunités d'investissement sur un marché résilient où l'offre est limitée.

Conclusion : l'immobilier peut s'avérer un abri utile contre l'inflation, mais cela dépend de l'endroit où l'on investit

Des taux d'inflation plus élevés que ceux que de nombreux investisseurs ont connus au cours de leur vie devraient persister en 2022 et peut-être l'année prochaine. Il est également à craindre qu'une fois installée, l'inflation ne se résorbe pas avant un certain temps.

Il est aussi important de noter que la nature à long terme et relativement illiquide des actifs immobiliers souligne la nécessité d'une exposition à des secteurs où des moteurs de croissance séculaires à long terme peuvent être identifiés.

Principaux enseignements

• Les revenus locatifs sont le principal moteur des rendements dans le secteur de l'immobilier et les loyers ont traditionnellement évolué en ligne avec ou au-dessus de l'inflation.

• Les perspectives actuelles de croissance économique et d'inflation induite par la demande sont de bon augure pour le secteur immobilier.

• Les investisseurs doivent être conscients des moteurs à long terme de la demande dans des secteurs particuliers du marché immobilier.

Avec 18 ans d'expérience dans l'investissement immobilier privé, vous pouvez contacter notre équipe pour en savoir plus sur les solutions d'investissement de Petiole dans cette classe d'actifs.

Références

1. Inflation at 40-year high pressures consumers, Fed and Biden, Associated Press, 12/01/22

2. Eurozone inflation hits new record for the third month running, Al Jazeera, 02/02/2022

3. US Federal Reserve says rate rise ‘appropriate’ soon, BBC News Online, 26/01/22

4. E-commerce Delivery Benchmark Report 2022, Metapack and Retail Economics