Types d'investissements immobiliers

Investissements en actions dans l'immobilier

Pour ce type d'investissement, l'investisseur en capital détient une participation, c'est-à-dire qu'il est soit le propriétaire unique, soit le copropriétaire d'un bien immobilier ou d'un véhicule d'investissement qui possède l'actif immobilier.

Les investisseurs en capital dans l'immobilier tirent leurs revenus de deux sources principales :

1. Revenu courant

   Les investisseurs peuvent s'attendre à percevoir un revenu courant sur le bien immobilier par le biais d'un bail ou d'une location. Un exemple typique est la location d'un complexe immobilier multifamilial de haute qualité.

2. Appréciation du capital

   En raison de l'augmentation de la demande de logements due à l'évolution démographique, les actifs immobiliers voient souvent leurs prix s'apprécier, ce qui permet aux investisseurs de sortir de leur participation à des prix plus élevés et de réaliser des plus-values. Le développement d'un complexe industriel à partir de la base, puis sa vente par la suite, est un exemple de cette stratégie.

L'investissement dans l'immobilier peut se faire sur les marchés publics ou privés. L'investissement en capital privé se fait par l'intermédiaire d'un véhicule de capital privé, comme les fonds communs, où des capitaux privés sont levés pour obtenir des intérêts dans des actifs immobiliers. Dans le cas de l'immobilier public, le financement de l'immobilier se fait sur les marchés publics par l'intermédiaire d'un véhicule appelé Real Estate Investment Trusts (REIT), qui sont des sociétés qui possèdent ou financent des biens immobiliers productifs de revenus dans toute une série de secteurs immobiliers et qui sont principalement négociés sur les principales places boursières.

Investissements en dette immobilière

Les prêts privés n'ont cessé de croître depuis la crise financière mondiale de 2008, en particulier après l'introduction de Bâle III qui visait à réduire le niveau de risque dans le système bancaire. En raison de ce dispositif réglementaire, les banques sont devenues moins intéressées par les prêts aux petites entreprises, car elles doivent détenir plus de capital. Cela a créé un déficit de prêt que les prêteurs privés ont comblé.

Dans le contexte de l'immobilier, la plupart des marchés privés recherchent des prêts que les banques ne financeront généralement pas, car elles ont des critères stricts pour les prêts immobiliers liés aux revenus et aux préventes du projet. Les prêteurs privés prêtent souvent sur la base de la valeur de l'actif et peuvent appliquer un taux d'intérêt plus élevé.

Les prêts/dettes privés représentent désormais une part importante de l'allocation générale d'actifs, entre les revenus fixes et les actifs alternatifs.

Fonds propres immobiliers et dettes immobilières

Par rapport à la dette, les fonds propres présentent un niveau de risque plus élevé, car les investisseurs en dette sont payés avant les investisseurs en fonds propres. Par conséquent, les investisseurs en actions exigent un rendement plus élevé pour compenser leur priorité moindre en matière de capital. En outre, les investisseurs en actions bénéficient de l'appréciation la plus élevée du capital d'un bien immobilier.

Les investissements immobiliers en actions et en dette offrent tous deux des rendements solides et leur faible volatilité stimule leur performance sur une base ajustée au risque.

Due diligence dans le cadre d'un investissement dans l'immobilier

• Due diligence physique : cela commence par l'examen de l'ensemble de la région, du quartier et de l'état physique de l'actif lui-même. Il est essentiel de comprendre la dynamique de la zone géographique (taille de la population, croissance de l'emploi, niveaux de revenus des ménages, tendances de la valeur immobilière, facteurs sociaux, etc. ), ainsi que l'état de l'immeuble. Ces facteurs auront une incidence sur la valeur de l'actif et des baux/loyers.

• Due Diligence financière : les projections de revenus et de dépenses (développement, entretien, services immobiliers généraux, etc.) basées sur la région sont primordiales pour évaluer l'entreprise et discuter des options de financement pour l'achat.

Diversification dans l'immobilier

Rôle de l'immobilier dans un portefeuille

L'immobilier est depuis longtemps considéré comme une source attrayante de rendement par les investisseurs individuels et institutionnels. Lorsqu'il est introduit dans un portefeuille multi-actifs, il joue un rôle clé en matière de diversification en raison de sa faible corrélation avec d'autres classes d'actifs, ce qui améliore les rendements ajustés au risque du portefeuille.

Situation géographique

Les actifs immobiliers sont généralement évalués sur une base locale ; leur performance dépend des facteurs locaux de l'offre et de la demande ainsi que des réglementations locales. Même à l'intérieur d'un même pays, les facteurs varient d'une région à l'autre. Il est donc nécessaire de diversifier les placements géographiques afin de réduire les risques liés aux différents cycles de marché dans chaque région et de se prémunir contre une correction majeure sur un marché. Il est important de rechercher des marchés présentant des changements démographiques favorables, une forte croissance de l'emploi et une grande diversité d'emplois. Cela augmentera la probabilité que ces marchés connaissent une forte croissance dans les années à venir.

Type de propriété

La variété des types d'actifs est l'un des éléments qui font de l'investissement immobilier une opportunité unique - des maisons individuelles aux immeubles collectifs, des complexes commerciaux aux entrepôts de stockage, et bien d'autres encore. Investir dans différents types de biens immobiliers permet de se prémunir contre les changements macroéconomiques négatifs.

Les différents actifs immobiliers ont des dynamiques distinctes :

• Propriétés résidentielles : il s'agit de maisons individuelles ou d'immeubles collectifs. Les baux sont généralement courts, ce qui constitue une bonne protection contre l'inflation.

• Propriétés industrielles et entrepôts : il s'agit, par exemple, d'actifs destinés à la fabrication ou au stockage ; la durée des baux est souvent plus longue que pour l'immobilier résidentiel.

• Immeubles de bureaux : la demande d'espaces de bureaux était souvent dictée par la croissance de l'emploi avant la pandémie, ce qui a radicalement changé en raison de la tendance croissante au travail à domicile ou à la configuration hybride.

• Immeubles de vente au détail : ces biens commerciaux utilisés pour la commercialisation et la vente de biens/services ont généralement des baux de longue durée qui assurent un niveau de stabilité des flux de trésorerie.

• Propriétés hôtelières : les hôtels/motels, les centres de villégiature de luxe et les centres événementiels sont parmi les principaux exemples dont les flux de trésorerie augmentent rapidement en période de forte demande, mais sont sensibles aux ralentissements du marché.

  Type d'investissement

  Les investissements immobiliers, qu'il s'agisse d'actions ou de dettes, sont classés dans l'ensemble des types de stratégies à risque, avec des facteurs de rendement et de risque différents :

  Principaux enseignements

  • Il existe différentes options pour investir dans la classe d'actifs immobilière en fonction des objectifs et de la stratégie de l'investisseur.

  • La diversification d'un portefeuille immobilier à travers les zones géographiques et les types de biens contribue à réduire l'impact potentiel des risques, tels que les catastrophes naturelles, les risques réglementaires et politiques, et ceux associés à un bien immobilier particulier.

  Petiole a développé son expertise dans l'immobilier privé à travers de nombreux cycles d'investissement dans cette classe d'actifs. Nous maintenons une approche disciplinée dans la sélection des transactions, la gestion des risques et la construction des portefeuilles. Contactez notre équipe pour connaître notre stratégie immobilière dans les régions clés.

  Références

  1. Real Estate as an Asset Class, Mercer, 26 mai 2019

  2. Understanding US Real Estate Debt, DWS, octobre 2021

  3. Refresher Reading: Real Estate Investments, CFA Institute

  4. The Role of Real Estate in a Diversified Portfolio, Bank of Singapore, Conrad Tan, 7 janvier 2019

  5. How does direct real estate deliver dependable diversification?, Schroeders, 22 octobre 2021