Le logement est-il abordable en Europe ?

Migration urbaine et prix de l'immobilier

Au cours des deux dernières années, nous avons observé une forte tendance à la migration hors des villes, qui peut s'expliquer en partie par l'augmentation du coût du logement dans les centres-villes. Depuis 2000, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne de 3,4% par an, alors que les salaires n'ont progressé que de 0,4% par an. Pour une perspective plus claire, alors que les prix de l'immobilier ont doublé, les salaires n'ont augmenté que de 9%. L'écart ne s'est creusé qu'au cours des cinq dernières années. L'augmentation des coûts de construction et des taux hypothécaires pèse sur les acheteurs.

Une autre raison de l'exode urbain est le changement de lieu de travail suite au COVID-19. Après la pandémie (et même si une plus grande proportion d'employés retourne au bureau), un pourcentage conséquent d'Européens travaille à distance. La proportion de personnes travaillant depuis chez eux a plus que doublé depuis la période prépandémique, en passant de 5% à 12,3%, la Finlande, l'Irlande et le Luxembourg comptant plus de 20% de leur population en télétravail. Cette évolution a modifié la façon dont les gens envisagent le logement. Au lieu de privilégier la proximité de l'entreprise et des transports publics, les personnes en télétravail recherchent désormais des logements plus spacieux dans des zones moins peuplées, généralement à l'écart des villes. Mais l'exode urbain a entraîné une hausse des prix dans ces zones également, ceux de certaines périphéries augmentant plus rapidement que ceux des centres-villes. Conclusion : moins de personnes peuvent acheter un logement.

Logement locatif

L'accession à la propriété étant hors de portée d'une grande partie de la population, le besoin de logements locatifs n'a jamais été aussi pressant. Les gestionnaires d'actifs capitalisent clairement sur ce besoin, puisque les investissements européens dans le secteur multifamilial ont plus que triplé par rapport à 2013, le total des investissements atteignant 92,3 milliards d'euros en 2021. Le secteur résidentiel représente 29% du total des investissements immobiliers européens, contre 19% en 2019, ce qui montre son attrait croissant par rapport à ceux plus traditionnels tels que les espaces de bureaux, qui ont perdu de leur dynamisme depuis la pandémie.

Les maisons individuelles dans les zones suburbaines sont tout aussi susceptibles de connaître une forte demande dans l'avenir proche. Représentant actuellement une petite fraction de leurs homologues urbains, les maisons unifamiliales de banlieue « construites pour être louées » combinent des espaces plus grands, des emplacements attrayants, un accès plus facile aux espaces ouverts et à la nature, et des loyers moins chers. Ces propriétés offrent aux travailleurs ce dont ils ont besoin en période d'incertitude et de prix immobiliers inabordables, tout en fournissant un nouveau produit générateur de rendement pour les gestionnaires d'actifs qui cherchent à déployer une quantité historique de dry powder.

L'ESG dans l'immobilier

Les investisseurs et les promoteurs immobiliers examinent attentivement le choix des matériaux, la conception des bâtiments, les sources d'énergie et la consommation d'énergie, ainsi que les modes de fonctionnement. Dans une enquête récente de PwC, 81% des gestionnaires d'actifs considèrent que l'efficacité énergétique gagne en importance, et plus de 70% d'entre eux sont du même avis en ce qui concerne la réduction des émissions de carbone liées à l'exploitation et des émissions de carbone intrinsèques. D'autres gestionnaires ont tendance à accorder plus d'importance aux espaces communautaires (y compris les espaces verts), à l'impact social, à l'adaptation au climat et à la biodiversité. Et ce n'est pas sans raison : l'immobilier est l'un des cinq principaux secteurs responsables des émissions européennes, les bâtiments générant 13% du total des gaz à effet de serre.

L'intégration d'initiatives ESG peut également avoir une valeur monétaire. Une étude récente menée par Knight Frank a montré que les bâtiments classés respectueux de l'environnement obtiennent jusqu'à 12,3% de prime de loyer et 10,5% de prime de vente. Les développements plus durables deviennent également de plus en plus attrayants pour les locataires, l'inflation récente des prix de l'énergie incitant les occupants à opter pour des bâtiments économes en énergie, où les coûts réduits des services publics peuvent jouer un rôle important dans la réduction des coûts d'exploitation globaux. En conclusion, et bien que le débat sur cette prime verte n'en soit qu'à ses débuts et qu'il n'y ait pas de cohérence au niveau de l'étalonnage mondial, les bâtiments durables qui tiennent compte des facteurs ESG pourraient attirer la demande et les liquidités à long terme, car de plus en plus d'investisseurs examinent les facteurs de durabilité.

Effets à long terme de la pandémie de COVID-19

La pandémie a accéléré des mégatendances déjà visibles et en a même engendré d'autres, faisant découvrir aux investisseurs des secteurs immobiliers nouveaux ou moins connus auparavant.

Le secteur des soins de santé, par exemple, avait commencé à gagner du terrain avant la pandémie, le vieillissement de la population alimentant la demande de logements pour personnes âgées et de résidences-services. L'augmentation attendue des dépenses de santé après la pandémie entraîne une forte demande d'immeubles de bureaux médicaux, en particulier en Europe du Nord. Les investisseurs sont habitués à cette catégorie d'actifs, car elle est comparable au secteur des bureaux, avec des baux de longue durée et des locataires fidèles. Dans le sud de l'Europe, le marché des logements privés pour personnes âgées destinés aux résidents étrangers est en pleine croissance, mais il n'y a pas encore de propriété institutionnelle.

La logistique est un autre secteur qui bénéficie de forts vents contraires, en partie soutenus par la pandémie de COVID-19. Les dépenses de consommation élevées et l'adoption généralisée de la technologie poussent à la création d'installations technologiques, alors que le commerce électronique continue de se développer et que les chaînes d'approvisionnement se réorganisent.

Au premier trimestre 2022, les investissements logistiques et industriels ont représenté 23% du total de l'immobilier commercial (contre 10% en 2016). La pénétration du commerce en ligne ne représente encore que 11% du total des ventes au détail et il y a beaucoup de place pour la croissance, la demande accrue et l'obsolescence de l'offre ancienne étant les moteurs du développement dans les années à venir.

Les centres de données bénéficient également de l'expansion du secteur technologique. L'adoption accrue des services cloud (forcée par la pandémie, dans certains cas) a fait croître la demande sur les marchés FLAP (Francfort, Londres, Amsterdam et Paris) de 77% en 2021. Pour répondre rapidement à celle-ci, de nombreux fournisseurs de services d'informatique dématérialisée ont été contraints de rechercher des prélocations. Toutefois, la disponibilité de terrains à proximité des utilisateurs finaux, les exigences uniques en matière de fibre optique et les restrictions de planification font toujours obstacle à la création de nouvelles offres. Les défis à venir

Alors que le monde se dirige vers une possible récession, l'Europe ne fait pas exception. Historiquement, l'immobilier privé a été considéré comme une couverture efficace contre l'inflation, mais un examen plus approfondi montre que c'est la croissance économique, et non l'inflation, qui en détermine les rendements. Une étude menée par Franklin Templeton indique que la performance annualisée de l'immobilier privé dans des environnements de faible croissance et d'inflation élevée représente moins d'un tiers des rendements annualisés obtenus dans des environnements de forte croissance et d'inflation élevée, et moins de la moitié des rendements annualisés réalisés dans des scénarios de croissance moyenne et d'inflation élevée. Une forte croissance économique est souvent associée à une inflation tirée par la demande, ce qui fait que cette dernière semble être la force motrice pour l'investisseur moyen. La situation actuelle est différente : inflation tirée par les coûts, risque de retombées économiques de la guerre en Ukraine réduisant la consommation et la croissance, et hausse des taux d'intérêt exerçant des pressions à la baisse sur les valorisations. Cette trinité peut peindre des perspectives très sombres pour l'immobilier européen à court et moyen terme, et les investisseurs doivent être soigneusement positionnés pour trouver de la valeur, contrairement à ce qui s'est passé au cours de la dernière décennie.

Conclusion

Les conditions économiques, la sensibilisation aux critères ESG et les changements induits par les pandémies occupent le devant de la scène dans le secteur immobilier européen. Alors que les déséquilibres à court terme peuvent offrir des opportunités de capitaliser sur les dislocations du marché, les investisseurs doivent s'intéresser aux mégatendances qui permettent de résister dans un monde de plus en plus incertain.

Dans le cadre des programmes d'investissement diversifiés de Petiole sur le marché privé, nous avons investi dans l'immobilier afin de capter les tendances de croissance à long terme sur les marchés développés. En tant que signataire des PRI, nous utilisons l'exclusion et le filtrage positif dans le cadre de notre approche de l'investissement responsable lorsque nous prenons des décisions d'investissement tout en maintenant les rendements financiers.

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Références :

1. 2022 House View, European Property Market Outlook, W. Mcintosh, PhD, K. Martinus, J. Hildebrandt, M. Von Below, USAA Real Estate, janvier 2022.

2. The Green Premium Becomes a Reality, Partners Group, mai 2022

3. Emerging Trends in Real Estate: Road to Recovery, Europe 2022, PwC, 1er trim. 2022

4. European Logistics Market – May 2022, BNP Paribas Real Estate, mai 2022

5. Active Capital, Trends in Global Real Estate Investment, Knight Frank, septembre 2021

6. The Sustainability Series, Knight Frank, septembre 2021

7. How the European Union could achieve net-zero emissions at net-zero cost, Mckinsey & Company, décembre 2020

8. Spotlight: European Multifamily, Savills, février 2022

9. Private Real Estate as a Hedge Against Inflation, décembre 2021

Ali Zeitoun est analyste d'investissement chez Petiole Asset Management SA, par l'intermédiaire de sa société sœur, The Family Office Co. Auparavant, il était analyste chez Excelsa, où il travaillait sur les acquisitions immobilières américaines et la gestion d'actifs. Ali est titulaire d'une maîtrise en finance de l'Université américaine de Beyrouth.