Une opportunité de profit pour redévelopper un actif emblématique à Pékin

Le bien immobilier est un actif à usage mixte situé au centre du sous-marché des bureaux de Zhongguancun (« ZGC ») à Pékin, avec un accès direct à la ligne de métro. Il se compose de deux tours de bureaux et d'un complexe commercial d'une surface locative totale d'environ 140 827 m². Ce dernier était autrefois le plus grand marché de l'électronique grand public de Pékin mais, ces dernières années, il a progressivement évolué vers les bureaux de co-working et la restauration rapide, sous l'impact du commerce électronique. Ses aménagements sont obsolètes et n'ont donc pas été en mesure de faire face à la diminution des ventes au détail d'électronique grand public, ce qui se traduit par des niveaux de location inférieurs à ceux du marché.

Nous avons prévu un budget d'investissement pour convertir une partie du complexe commercial en espace de travail et rénover le bien immobilier de manière à en faire l'ensemble de bureaux le plus haut de gamme de ZGC. Ses loyers seront ramenés au niveau du marché et nous prévoyons de nous retirer par le biais d'une vente en bloc à un acheteur principal.

Zhongguancun - la Silicon Valley de Chine

Zhongguancun est l'un des trois principaux sous-marchés de bureaux de Pékin (avec Beijing CBD et Financial Street) et dessert principalement les industries de haute technologie. Considéré comme la « Silicon Valley de Chine », il est le berceau de l'industrie informatique chinoise.ZGC dispose de nombreuses politiques favorables aux entreprises technologiques et bénéficie de la proximité de l'Académie chinoise des sciences et des deux meilleures universités de Chine, l'université Tsinghua et l'université de Pékin. La zone attire les meilleurs talents technologiques de toute la Chine, ainsi que des entreprises notables comme Microsoft, Lenovo et iQiyi, qui y ont établi leur siège social.Avec un marché de location de bureaux mature, ZGC est resté à un taux de vacance frictionnelle au cours des dix dernières années en raison de l'offre limitée. La majorité des terrains de ZGC appartiennent à des institutions universitaires ou de recherche, ce qui limite le potentiel de développement.

Un solide sous-marché de bureaux dans le contexte de la pandémie de COVID

Outre les activités d'Alibaba et de Tencent en Chine du Nord, la plupart des grands noms de l'informatique en Chine, tels que Lenovo, Baidu, Xiaomi, JD.com, Sina, ont leur siège à Pékin. Celle-ci étant devenue le centre d'une industrie informatique nationale en quête des meilleurs talents, les sociétés de technologies de l'information qui dépendent fortement du capital humain recherchent des bureaux modernes et de haute qualité pour leurs opérations, privilégiant les espaces ouverts avec de grandes surfaces et des dispositions spatiales flexibles plutôt que des bureaux traditionnels.

Au dernier trimestre 2021, la croissance des loyers dans la ville de Pékin a continué d'augmenter dans un contexte de pandémie de COVID bien contenue en Chine, pour atteindre environ 10,7 RMB/m²/jour, soit une augmentation de 0,6% en glissement trimestriel. En raison du manque de nouvelles offres, ZGC a connu une croissance stable des loyers de 0,8% en glissement trimestriel pour atteindre 11,9 RMB/m²/jour au 4e trimestre 2021, ce qui reste le deuxième loyer le plus élevé du sous-marché dans la ville de Pékin et supérieur au niveau des loyers de Beijing CBD.

En outre, les activités de location soutenues à Pékin maintiennent la vacance des bureaux de catégorie A en baisse d'environ 1,6% au 4e trimestre 2021, y compris le sous-marché ZGC qui bénéficie de la vacance la plus faible du marché des bureaux de Pékin à 4,6%. Le stock de bureaux de catégorie A à ZGC s'élève à environ 1 140 000 m², soit seulement 9% du stock total de Pékin. Savills prévoit un taux d'occupation de plus de 90% sur le sous-marché ZGC à partir de 2019, les activités de location continuant d'être satisfaites par l'absorption des stocks existants et à venir.

Repositionnement par le biais d'une stratégie de valeur ajoutée

Nous avons l'intention de repositionner le complexe commercial du bien immobilier en convertissant les étages supérieurs en bureaux et en espaces de co-working, en réduisant et en améliorant le marché de l'électronique grand public, et en introduisant des locataires commerciaux plus axés sur le style de vie dans les étages inférieurs, tout en rénovant simultanément les parties communes et la façade des tours de bureaux. Le projet prévoit de réhabiliter ces dernières pour les rendre conformes aux normes de qualité A, afin de proposer un immeuble de bureaux de la plus haute qualité dans ZGC. La rénovation comprendra tous les espaces intérieurs, la façade, les systèmes MEP ainsi que le déplacement éventuel des noyaux d'ascenseurs. Des efforts sont également déployés pour obtenir la certification LEED (« Leadership in Energy and Environmental Design ») pour l'immeuble.

ZGC étant la « Silicon Valley de Chine », les grands espaces de bureaux contigus y sont très recherchés par les entreprises dynamiques et à forte croissance dans le domaine d'Internet et de la technologie, lesquelles sont habituées à des bureaux ouverts sur de grandes surfaces. Nous avons l'intention de ramener le loyer des tours de bureaux au niveau du marché après l'achèvement des travaux de rénovation, dans l'espoir d'absorber la demande des sociétés leaders du secteur.

À ce jour, les travaux de rénovation ont été entièrement achevés dans l'une des deux tours de bureaux, qui atteint un taux d'occupation prévue élevé. Le premier groupe de locataires a déjà commencé à emménager dans cette tour pour procéder à des ajustements intérieurs à partir de janvier 2022. Nous nous attendons à ce que la demande de location pour le reste des tours de bureaux soit stimulée par le secteur technologique qui bénéficie de vents contraires et nous sommes en train d'engager un conglomérat TMT du top 3 en tant que locataire principal pour la construction d'une tour de bureaux.

L'ouverture du complexe commercial est prévue pour le troisième trimestre 2022.

Pour en savoir plus sur la stratégie immobilière de Petiole en Asie, contactez notre équipe d'experts en investissement.